Поставщики оборудования и услуг | "Практика торговли" | "РесторановедЪ" |
Delinform.ru - интернет-журнал деловой информации для профессионалов торговли и ресторанного бизнеса. На главную страницу
Рейтинг@Mail.ru

Интернет-журнал деловой информации
для ритейлеров, рестораторов и отельеров
Сегодня
20/07/2019
Новости | Издания | Каталог оборудования | Публикации | Мероприятия | Контакты | Retailmagazine.ru| Restoranoved.ru | Напишите нам На главную 





МФК набирают популярность

Формат многофункциональных комплексов становится все популярней в российской столице, и будет еще популярней в будущем. К такому выводу пришли аналитики компании GVA Sawyer, проведя в декабре 2011 года исследование рынка МФК.
Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (Здесь и далее - МФК , mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения /рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка. Но до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, и достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В исследовании GVA Sawyer рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Предложение



На момент проведения исследования (декабрь 2011 г.) в Москве функционируют 13 МФК, общей площадью более 1,6 млн. кв. м.
Среди первых объектов, появившихся в Москве, которые можно отнести к МФК, отметим «Деловой комплекс «Риверсайд» (бизнес-центр, гостиница 5* «Swissôtel Красные Холмы» на 233 номера и Дом музыки) и МФК «Неглинная плаза» (офисы, торговля и апартаменты).

В Москве рост популярности МФК начался в 2007 – 2008 гг. Только на 2008 г. был заявлен ввод не менее 14 МФК (наряду с офисной в проекты добавлялись гостиничная и жилая функции, в центре города – торговая составляющая). Однако большая часть проектов все же была заморожена (около 3 млн. кв. м общей площади). А в 2011 г. и вовсе было отменено строительство нескольких МФК, а именно:

- МФК на пересечении Новорижского ш. и МКАД в районе Строгино. Девелопер «ДС Девелопмент» планировал построить объект площадью 1,2 млн. кв. м. После недавнего рассмотрения проекта чиновниками, скорее всего, вместо МФК здесь появится транспортно-пересадочный узел;

- gроект «Русский авангард» на Крымском Валу (65 тыс. кв. м), девелопер Capital Group и др.

В 6 из 13 действующих МФК столицы преобладает жилая функция («Город столиц» (35% - доля жилья в проекте (апартаменты), «Легенда цветного» (57%); «Баркли плаза» (28%); «Four Winds Plaza» (30%); «Фьюжн Парк» (60%); «Город яхт» (30%)).

Офисная функция преобладает в 5-ти проектах, а именно: МФК «Деловой комплекс Риверсайд» (50% - доля офисов в проекте), МФК «Империя Тауэр» (40%), МФК «Монарх центр» (41%), МФК «Саммит» (29%) и МФК «Аквамарин» (47%). Отметим, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, просто в прочих проектах не занимает преимущественных позиций.

Что касается географического распределения МФК в Москве, то наиболее крупные объекты МФК находятся в ММДЦ «Москва Сити». В целом, все действующие МФК расположены в Центральном административном округе (более 1,3 млн. кв. м).

Среди основных тенденций развития рынка МФК в 2011 г. в Москве отметим:
• перенос сроков строительства объектов;
• размораживание проектов;
• уменьшение объемов будущих проектов.

Если говорить конкретнее о размораживании, то в 2011 году началось строительство МФК на Смоленском бульваре (21 тыс. кв. м), который был анонсирован еще в 2008 г., МФК на ул. Кульнева, (193,6 тыс. кв. м), возведение которого компания «Стройгазконсалтинг» планировала начать еще до кризиса. Кроме того, «ДС Девелопмент» возобновил строительство МФК «Оружейный» (152 тыс. кв. м) - в 2008 г. стройка была «заморожена» из-за финансовых проблем.

В качестве примера сокращения объемов проектов, можно привести МФК на Киевском шоссе: до кризиса девелопер проекта, компания «Эспро», планировал построить порядка 300 тыс. кв. м, теперь площадь проекта сокращена в два раза. А в МФК на 19 км МКАД (девелопер - «МТК-Диалэкс-1»), площадь проекта уменьшилась с 281 тыс. кв. м до 135 тыс. кв. м.
На конец декабря 2011 года в Москве в стадии активного строительства находилось 17 крупных МФК, общей площадью более 3 млн. кв. м. Еще более 2,5 млн. кв. м – проектируется. Среди знаковых строящихся проектов - МФК Комплекс «Федерация» (Башня «Запад» уже функционирует, Башня «Восток» - год ввода 2012 г.) , МФК «Евразия», МФК «Меркурий Сити Тауэр» Evolution Tower (ранее именовавшийся «Сити Палас») , МФК «Парк Победы» и др.

В строящихся МФК офисная функция преобладает в 11 из 17 проектов. Отметим, что в большинстве многофункциональных в Москве в проект заложены апартаменты, а не жилье или гостиницы. С одной стороны, это часто связано с юридическими проблемами, т.е. с невозможностью строительства жилого проекта на ЗУ, с другой, - в отличие от гостиницы, апартаменты продают еще на стадии строительства, что позволяет частично начать окупать проект.

Спрос и финансовые условия



Арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах. Офисная недвижимость класса А сдается в аренду за $750- 1 200 за кв. м, класса В+ - по цене $650-750 за кв. м (не включая НДС и эксплуатационные расходы). Торговая недвижимость арендуется «якорями» за $100-450 за кв. м, операторами галереи - $700-4 000 за кв. м. Важно отметить, что составляющие МФК обладают независимым потребительским спросом.

Все функционирующие на момент проведения исследования МФК – это качественные объекты с отличным местоположением, на которые спрос в 2011 году лишь вырос. В частности в МФК «Саммит» к моменту открытия (в ноябре в минувшего года) было сдано 90% площадей. В «Городе столиц», по данным девелопера, остаются свободными около 30% площадей.

По мнению аналитиков GVA Sawyer формат МФК в будущем лишь будет набирать популярность. Смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность для инвестора/девелопера. МФК позволяют диверсифицировать риски (уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса) и максимально использовать полезную площадь.




10-01-2012 16:40
Соб. инф.


События
Санкт-Петербургский городской туристический информационный центр
Информнаука
 







Rambler's Top100 Яндекс цитирования